Der BGH hat am 16.1.2008 entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen auf Grund der Selbstbeseitigung eines Mangels hat, wenn er sich bezüglich der Beseitigung nicht mit dem Vermieter abgesprochen hat.

Der Mieter müsste für die wirksame Selbstbeseitigung des Mangels entweder zuvor den Vermieter in Verzug gesetzt haben, oder die Beseitigung des Mangels muss unaufschiebbar sein, wie z.B. bei einem Wasserrohrbruch.

Ein Vermieter müsse grundsätzlich die Möglichkeit haben, zu prüfen, ob ein Mangel besteht und wie dieser beseitigt werden kann.

Hat er diese Möglichkeit nicht gehabt, steht dem Mieter kein Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 536a II Nr. 1 BGB zu.

Ein Anspruch auf Erhalt der Kosten ergibt sich auch nicht aus § 539 I BGB. Die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag bieten keine Rechtsgrundlage für den Anspruch des Mieters auf Erstattung der Kosten nach einer Selbstbeseitigung des Mangels in der Wohnung.

Im zu entscheidenden Fall hatte eine Mieterin eigenmächtig, ohne den Mangel zuvor dem Vermieter anzuzeigen, einen Installateur mit der Reparatur ihrer Heizung beauftragt. Die entstandenen Kosten wollte sie vom Vermieter ersetzt haben.

Die darauf folgende Klage hatte aber weder in den Vorinstanzen, noch beim BGH Erfolg.

Der BGH räumt dem Vermieter bei der Mängelbeseitigung grundsätzlich einen Vorrang ein. Der Vermieter darf vom Mieter nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Mieter werden durch dieses Urteil auch nicht unangemessen benachteiligt. Mieter haben die Möglichkeit, bis zur Reparatur die Mietzahlungen zu mindern. Sollte ein Vermieter trotz Anzeige eines Mangels untätig bleiben, muss der Mieter zunächst die fällige Reparatur anmahnen, um hierdurch den Vermieter in Verzug zu setzen. Erst nach dieser Abmahnung und weiterem Untätig sein von Seiten des Vermieters darf der Mieter eine Selbstbeseitigung des Mangels vornehmen und der Vermieter hat die entstandenen Kosten zu tragen.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter von einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten eine “Nutzerwechselgebühr” verlangen kann.

Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagte war bis zum 31. Juli 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 verlangte die Klägerin unter anderem Erstattung einer “Nutzerwechselgebühr” in Höhe von 30,74 €, die ihr selbst von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt worden war.

Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung dieses Betrags verurteilt. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung handelt. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die “Nutzerwechselgebühr” fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.

Entscheidung im Volltext

Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Tierhaltung in einer Mietwohnung zu entscheiden.

Der Kläger ist Bewohner einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrages bedarf “jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters”. Der Kläger bat die Beklagte um Zustimmung zur Haltung von zwei Katzen der Rasse Britisch Kurzhaar. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung. Mit der Klage hat der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Abgabe der Zustimmungserklärung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die zitierte Klausel in § 8 Nr. 4 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Benachteiligung ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. Die Klausel ist auch dann unwirksam, wenn danach, was offen bleiben kann, die Zustimmung zur Tierhaltung nicht im freien Ermessen des Vermieters stehen sollte, sondern von diesem nur aus sachlichen Gründen versagt werden dürfte. Denn sie bringt nicht eindeutig zum Ausdruck, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt. Es besteht deshalb die Gefahr, dass der Mieter insoweit unter Hinweis auf die Klauselgestaltung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird.

Fehlt es an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Da es im Streitfall an der Feststellung der erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfassenden Interessenabwägung fehlte, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06

AG Krefeld, Urteil vom 23. Mai 2006 – 10 C 52/06 ./.

LG Krefeld, Urteil vom 8. November 2006 – 2 S 46/06

Kommentar:
Dieses Urteil bedeutet nun nicht, dass die Haltung von Haustieren in der Mietwohnung nicht ausgeschlossen werden kann. Nur die Formulierung, wie sie im streitgegenständlichen Mietvertrag gewählt ist, ist so nicht zulässig. Denn bei dieser Art der Formulierung ist, außer der Haltung von Zierfischen und Ziervögeln, keine Tierhaltung möglich. Nach ständiger Rechtsprechung gehört aber die Haltung von “unproblematischen Kleintieren” - Hamster, Meerschweinchen, Schildkröten - grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Denn diese werden regelmäßig in abgeschlossenen Behältnissen gehalten.
Dies bedeutet aber, dass es dem Vermieter durchaus grundsätzlich möglich ist, die Haltung von Tieren mit Ausnahme der oben genannten unproblematischen Kleintiere zu verbieten. Etwas anderes kann sich aber wiederum aus den Umständen des Einzelfalls ergeben, wenn beispielsweise schon Tiere im Haus gehalten werden.

Urteil des BGH im Volltext

Vorsorgepflicht abwesender Mieter

Bei einer längeren Reise sind Mieter verpflichtet, für die Dauer Ihrer Abwesenheit bestimmte Vorkehrungen zu treffen. Denn auch dann, wenn sie nicht anwesend sind, haben sie eine Obhutspflicht für die Wohnung.

So sind die Mieter unter anderem verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, daß die Mietzahlungen rechtzeitig erfolgen.
Überdies muß entweder der Vermieter oder der Hausverwalter darüber informiert werden, wer bei einem Notfall, wie etwa einem Wasserrohrbruch oder bei Feuer, einen Ersatzschlüssel für die Wohnung hat. Andernfalls könnte der Mieter unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet sein. Jedoch kann, wie der BGH bereits klargestellt hat, der Vermieter nicht verlangen, daß ihm selbst ein Schlüssel ausgehändigt wird.

Auch die Hausordnung muß während der Urlaubszeit sichergestellt sein. So reicht natürlich ein Tauschen des Dienstes der Hausbewohner untereinander aus. Ist ein solcher Tausch aber nicht möglich, muß ein anderer Ersatz einspringen, beispielsweise auch ein Putzservice. Letztlich sollte die Pflicht zur Reinigung von Treppenhaus und Hausflur nicht unterschätzt werden, denn auch grobe Verstöße dagegen können nach Ansicht einiger Gerichte bereits zu einer Kündigung des Mietvertrages führen.

Auch in anderen Bereichen sollte mit den Nachbarn gesprochen und diese um Hilfe gebeten werden. Nicht nur aus Angst um Blumen und Pflanzen, sondern auch, um gelegentlich zu lüften, sollte dafür gesorgt werden, daß Nachbarn oder Bekannte von Zeit zu Zeit in der Wohnung nach dem rechten schauen können. Denn wegen mangelnder Lüftung der Wohnung kann Feuchtigkeit entstehen, diese wiederum kann zu Schimmelbildung führen. In diesem Fall besteht dann auch kein Anspruch auf Mietminderung mehr, wenn der Schimmel eindeutig auf das schlechte Lüftungsverhalten zurückzuführen ist, befanden bereits mehrere Gerichte.

Vor der Abreise sollten zudem alle Wasserhähne fest zugedreht, Stecker von Fernseher, Radio und andern elektrischen Geräten gezogen sowie Fenster und Türen verschlossen werden.

(Urteil des BGH vom 18.1.2006 – VIII ZR 94/05)

Ein Mieter kann bei Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 III 2 BGB die nach § 556 III 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung zurückverlangen, wenn er diese bereits an den Vermieter geleistet hat.

Dies hat der BGH mit Urteil vom 18.1. 2006- VIII ZR 94/05 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall endete das Mietverhältnis der Parteien zum 31.12.2003. Zwischen den Parteien war vereinbart, dass neben der Miete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichtet werden sollten.

Mit Schreiben vom 26.1.2004 forderte der Vermieter eine Nachforderung i.H.v. 185, 89 €. Diese beruhte auf der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2001 bis zum 31.12.2002. Daraufhin beglich der Mieter die Nachforderung in Höhe von 185, 89 €.

In dem der BGH- Entscheidung zugrunde liegenden Rechtsstreit forderte der Mieter diesen Betrag aufgrund von § 556 III 2 und 3 BGB zurück.

Das Amtsgericht, das zunächst mit dem Fall befasst war, gab der Klage statt, das Landgericht, das über die Berufung zu entscheiden hatte, wies die Klage des Mieters ab.

Das Landgericht war der Ansicht, dass einer Rückforderung des Mieters § 214 II 1 BGB in entsprechender Anwendung entgegensteht. Gem. § 214 II 1 BGB kann das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs geleistete nicht zurückgefordert werden, auch wenn es in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden ist.

Der BGH führte hierzu aus, das eine nach § 556 III 2, 3 BGB erloschene Forderung nicht mit einer verjährten Forderung gleich gesetzt werden kann. Bei verjährten Forderungen besteht der Anspruch weiterhin fort, er kann nur nicht mehr durchgesetzt werden. Beim Erlöschen einer Forderung dagegen besteht der Anspruch gerade nicht mehr. Der Ablauf einer Ausschlussfrist bewirkt somit, dass das zuvor bestandene Recht untergeht.

Weiter führt der BGH aus, dass auch keine Regelungslücke vorhanden sei, so dass es einer Analogie nicht bedarf. Der Mieter habe somit einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nachforderung aus § 812 I 1 1.Alt. BGB.

Sollten Sie Probleme mit ihrem Vermieter diesbezüglich haben, wenden Sie sich an uns.