Mit Entscheidung vom 1.6.2011 (Az.: VIII ZR 91/10) hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, daß dem Vermieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zustehenden kann, wenn der Mieter dauerhaft und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters die Miete unpünktlich bezahlt.

Geklagt hatte eine Vermieterin; deren Mieter, die Beklagten, hatten sich im Mietvertrag verpflichtet, den Mietzins jeweils zum 3. Werktag eines Monats zu begleichen. Tatsächlich erfolgte die Zahlung aber regelmäßig erst zur Monatsmitte oder gar noch später. Die Vermieterin mahnte dies mehrmals ab und erhob letztlich Räumungsklage.
Nachdem die Klage zunächst vom zuständigen Amtsgericht (AG Wangen – Urteil vom 7. Juli 2009 – 4 C 90/09) abgewiesen wurde und auch das Berufungsgericht der Klägerin nicht Recht geben wollte (OLG Stuttgart – Urteil vom 25. März 2010 – 13 U 136/09), wandte sich diese in der Revision an den BGH. Dieser schloß sich nun der Auffassung der Klägerin an. Seiner Ansicht nach stellt die andauernde und trotz Abmahnung der Vermieterin fortgesetzte verspätete Zahlung des Mietzinses eine so gravierende Pflichtverletzung dar, daß sie eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 545 Abs.1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter nur fahrlässig gehandelt habe und wegen eines (vermeidbaren) Irrtums davon ausgegangen sei, daß er die Miete erst später habe zahlen müssen.

(Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 1.6.2011)

Mit Urteil vom 4. Mai 2011 (Az.: VIII ZR 195/10) hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, daß auch Ersatzansprüche eines Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat, nach § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Der BGH hat mit dieser Entscheidung die Revision eines Klägers abgewiesen, der Ende 2006 als Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen ließ. Hierzu fühlte er sich durch eine Formularklausel im Mietvertrag verpflichtet. Nachträglich bemerkte er, daß die Klausel wegen der sogenannten „starren Fristen“ unwirksam war und er somit nicht verpflichtet war, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Ende 2009 reichte er daher Klage auf Ersatz der entstandenen Kosten ein.

Der BGH bestätigte nun in seiner Entscheidung die Meinung der Vorinstanzen (AG Freiburg, Urteil vom 5. März 2010, Az.: 6 C 4050/09 und LG Freiburg, Urteil vom 15. Juli 2010, Az.: 3 S 102/10) und verwarf die Revision des Klägers. Der eingeklagte Erstattungsanspruch sei bereits verjährt, führten die Richter aus. Die in § 548 Abs. BGB enthaltene kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses umfasse auch solche Ersatzansprüche des Mieters, die dieser wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen habe. Dies gelte auch dann, wenn er zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses keine Kenntnisse von der Unwirksamkeit der Klausel gehabt habe und erst später erfahren habe, daß er nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sein.

Der BGH hat mit Urteil vom 13.10.2010 (Az.: VIII ZR 98/10) entschieden, dass der Vermieter keinen Anspruch auf eine Kaution als Barzahlung oder durch Überweisung auf ein privates Konto des Vermieters hat. Mieter müssen ihre Kaution dann erst zahlen, wenn der Vermieter ein insolvenzfestes Konto eingerichtet hat und dies dem Mieter gegenüber nachweisen kann. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist bei Verweigerung der Barzahlung der Mietkaution unzulässig.

Im vorliegenden Fall hatten sich Mieter geweigert, ihrem Vermieter die Kaution von 2000 Euro in bar zu übergeben. Die Mieter führten an, dass eine Kautionszahlung erst erfolgen wird, wenn ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und belegt würde. Der Vermieter hatte ihnen daraufhin gekündigt und Räumungsklage erhoben.
Nach § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut anzulegen. Eine andere Anlageform kann hierbei zwar vereinbart werden; unabhängig hiervon hat die Anlage aber getrennt vom Vermögen des Vermieters zu erfolgen. Hierdurch soll die Anlagesumme vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt werden.
Der vom Gesetzgeber hiermit bezweckte Schutz des Mieters muss auch von Anfang des Mietverhältnisses an gewahrt sein, sodass der Mieter nicht gezwungen werden kann, die Kaution dem Vermieter zunächst in bar zu übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto zu überweisen. Eine Pflichtverletzung, auf die eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt werden könnte, ergibt sich hieraus nicht.

Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung beibehalten und Mietern, deren Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Vertrag genannten Grundfläche abweicht, erneut ein Recht auf Mietminderung zugesprochen. Hieran ändert sich nach dem Urteil vom 10.3.2010 (Az: VIII Zr 144/09) auch dann nichts, wenn der Vermieter die Flächenangabe mit „ca.“ umschreibt.

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter die Wohnfläche mit „ca. 100 qm“ bezeichnet. Der Mieter stellte schließlich fest, daß die Wohnfläche nur 83,19 qm betrug und forderte Mietminderung. Das Landgericht befand daraufhin, daß die Vertragsparteien durch die „ca.“-Angabe eine abweichende Fläche von +/- 5 Prozent akzeptiert hätten. Es ging daher von einer vereinbarten Wohnfläche von 95 qm aus.

Diese Auslegung ließen die Karlsruher Richter nicht zu. Bereits die Regelung, nach der erst eine Abweichung von 10 Prozent eine Mietminderung rechtfertige, sei eine Ausnahme. Eine weitere Toleranz durch eine „ca.“-Angabe könne nicht erfolgen; entsprechende Zusätze sind daher nichtig.

Mieter können daher auch bei solch relativierenden Zusätzen bei einer Abweichung der Wohnfläche von über 10 Prozent eine Mietminderung vom Vermieter verlangen. Auch für die Vergangenheit kann diese Minderung erfolgen; eine Verjährung tritt erst nach 3 Jahren ein, die Verjährungsfrist beginnt dabei aber erst ab Kenntnis der die Minderung rechtfertigenden Umstände.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.1.2010 (Az.: VIII ZR 159/09) entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs auch wirksam ist, wenn die Nichte des Vermieters untergebracht werden soll.

Im zu entscheidenden Fall zog die Klägerin von ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Die Wohnung wurde ab September 2004 an die Beklagte vermietet. Im August 2007 übertrug die Klägerin das Eigentum an der Wohnung, belastet mit einem Nießbrauch zu ihren Gunsten, im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Nichte.
Der Beklagten wurde daraufhin mehrfach das bestehende Mietverhältnis gekündigt. Als Kündigungsgrund wurde Eigenbedarf für die Nichte aufgrund einer Pflegevereinbarung im Vertrag vom August 2007 geltend gemacht.

Der Bundesgerichtshof hat hier entschieden, dass auch die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gilt und die Eigenbedarfskündigung daher wirksam ist. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs seien auch Kinder von Geschwistern so eng mit dem Vermieter verwand, dass eine Eigenbedarfskündigung hieraus gestützt werden kann. Es komme hierbei auch nicht darauf an, ob im Einzelfall eine besondere persönliche soziale Beziehung zum Vermieter besteht.