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Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer

Wer denkt, mit seiner Wohnungstüre beginne sein „eigenes Reich“ und „seine eigenen vier Wände“, der wurde nun vom Bundesgerichtshof (BGH) eines besseren belehrt. Dieser entscheid mit Urteil vom 25.10.2013 (Aktenzeichen V ZR 212/12), daß Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Vermieters stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Dies gelte sogar dann, wenn die Teilungserklärung davon ausgeht, daß die Tür dem Sondereigentum zugeordnet ist.

Der Entscheidung des BGH lag ein Fall zugrunde, in dem in einer Wohnungseigentumsanlage der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind, erfolgte. In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich eine bestimmte optische Gestaltung der an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren beschlossen.

Die Klägerin hält diesen Beschluß für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.

Das Amtsgericht Lüdenscheid hat antragsgemäß die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt (Urteil vom 19. Januar 2012, Aktenzeichen 97a C 33/11). Das Landgericht Dortmund hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen (Urteil vom 20. Juli 2012, Aktenzeichen 17 S 55/12).

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat zur Begründung ausgeführt, daß Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stehen, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.

Ein kleiner Hoffnungsschimmer für Wohnungseigentümer, die zumindest innerhalb ihrer Wohnung ein wenig Individualität auch der Eingangstüre beibehalten möchten, bleibt aber auch nach dieser Entscheidung bestehen: Der vor Gericht angegriffene Beschluß der Wohnungseigentümer befaßte sich nicht mit der farblichen Gestaltung der Innenseite der Eingangstüre. Somit hatte der BGH hierüber nicht zu entscheiden.

§ 5 WEG Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Gewerbliche Nutzung der Mietwohnung: Die Erteilung von Musikunterricht kann zur Kündigung führen

Mit Urteil vom 10.04.2013 (VIII ZR 213/12) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, daß es der Vermieter nicht dulden muß, wenn eine nach außen in Erscheinung tretende freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit in der zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung vorliegt. Der BGH bekräftigt damit seine schon vorherrschende Rechtsprechung zur Kündigung bei gewerblicher Wohnungsnutzung.
Im konkreten Fall war der Beklagte zunächst in von seiner Mutter angemietete Wohnung gezogen, um sie zu pflegen. Nach dem Tod der Mutter erklärte er schriftlich den Eintritt in das Mietverhältnis. Daraufhin kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB. Zur Begründung gab er an, daß der Beklagte bereits über mehrere Jahre hinweg ohne Erlaubnis und Zustimmung des Vermieters in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt habe; die Wohnung sei damit entgegen der vertraglichen Regelung auch gewerblich genutzt. Der durch den Unterricht entstehende Lärm habe bereits den Hausfrieden gefährdet und sei somit nicht hinnehmbar.
Bereits die Vorinstanzen waren diesem Ansinnen des Klägers gefolgt (AG Charlottenburg, Urteil vom 8.12.2011 – 228 C 157/11; LG Berlin, Urteil vom 5.6.2012 – 65 S 484/11).
Die Revision des Beklagten wurde in Beibehaltung der bisherigen Rechtsprechung vom BGH abgewiesen. Nach Auffassung der Richter liegt nicht nur eine geschäftliche Aktivität freiberuflicher oder gewerblicher Art vor, sondern diese trete auch deutlich nach außen in Erscheinung. Eine vertraglich vereinbarte Regelung, daß dies zu dulden sei, lag nicht vor. Zwar könne der Vermieter im Einzelfall gehalten sein, nach Treu und Glauben eine solche Duldung oder Erlaubnis zu erteilen; dieser Fall läge hier aber nicht vor. Denn der Beklagte habe nicht nachweisen können, daß von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Auswirkungen auf die Mietsache oder auf die Mietmieter ausgehen als bei einer üblichen Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken. Im Gegenteil, anhand des festgestellten Umfangs und der Art der Tätigkeit – Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler – sei deutlich, daß eine solche Erlaubnis oder Duldung keinesfalls mehr in Betracht komme. Die Kündigung sei daher rechtmäßig und habe das Mietverhältnis wirksam beendet.

563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1)…

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. …

(3)…

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt

Mietminderung bei gestiegenem Straßenverkehrslärm

Eine
stillschweigende Vereinbarung, daß eine bei Mietvertragsschluß gegebene geringe
Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung angesehen
werden soll, ist in der Regel nicht anzunehmen. Dies gilt nach einer
Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.12.2012 (VIII ZR 152/12) zumindest
dann, wenn keine Anhaltspunkte für eine entsprechende
Beschaffenheitsvereinbarung der Mietwohnung vorhanden sind.

Der BGH hatte über
die Klage einer Vermieterin zu entscheiden, deren Mieter für mehrere Monate die
Miete gemindert hatten, da während dieser Zeit der Straßenverkehr wegen
diverser Baustellen durch die zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses ruhige
Straße geleitet wurde und es daher zu einer höheren Lärmbelastung kam. Die
Klägerin wollte nun vor Gericht auch den geminderten Teil der Miete
zugesprochen bekommen.

Das Amtsgericht (AG
Pankow/Weißensee - Urteil vom 22. März 2010 – 8 C 413/10) gab ihrer Klage
statt. Auf die Berufung der beklagten Mieter änderte das Landgericht (LG Berlin
- Urteil vom 17. April 2012 – 65 S 181/11) das Urteil ab und verurteilte die
Beklagten lediglich zu einer Teilzahlung.

Hiergegen ging
wiederum die Klägerin in Revision vor den BGH.

Dieser entschied nun
zu ihren Gunsten,„dass es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung
nicht ausreicht, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig
geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich
(möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet.
Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste,
dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium
für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter
darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.“

Solche Anhaltspunkte
seien im zu entscheidenden Fall nicht vorgelegt worden. Der BGH führt daher
aus:

„Für
die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist im Streitfall daher
die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des
Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die
vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung
berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Beklagten vorgetragenen
Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner
Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem
Grund haben die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise
hinzunehmen.“

Mietminderung wegen Mängeln der Mietwohnung – Lärm und Schmutz durch Touristen

Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) dürfen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) nicht unvertretbar hohe Anforderungen gestellt werden (Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11)

Im konkreten Fall, den der BGH im Februar 2012 zu entscheiden hatte, ging es um einen Streit, bei dem die Kläger die Vermieter der Beklagten waren. Die Beklagten bewohnten eine Wohnung im Mehrfamilienhaus der Kläger in Berlin-Mitte. Neben den „regulären“ Mietwohnungen wurden einige Wohnungen des Hauses auch an Touristen vermietet. Dies führte offensichtlich zu erhöhtem Schmutz und Lärm, so daß die Beklagten die Miete um 20 % minderten. Die Kläger kündigten schließlich das Mietverhältnis wegen des aufgelaufenen Mietrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.

Die Kläger forderten die Räumung der Wohnung; die Beklagten erhoben Widerklage und verlangten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, daß sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht (AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09) hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht (LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10) die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

Der BGH widerum gab den beklagten Mietern in deren Revision Recht und befand, daß das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise überspannt habe. Der BGH führt über seine Pressestelle aus:

„Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen verkannt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines “Protokolls” nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.“

Da der Vortrag der Beklagten diesen Anforderungen gerecht würde, sei die Revision erfolgreich; die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses Feststellungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen treffen kann.

§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Kündigungsrecht des Vermieters bei unpünktlicher Mietzahlung

Mit Entscheidung vom 1.6.2011 (Az.: VIII ZR 91/10) hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, daß dem Vermieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zustehenden kann, wenn der Mieter dauerhaft und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters die Miete unpünktlich bezahlt.

Geklagt hatte eine Vermieterin; deren Mieter, die Beklagten, hatten sich im Mietvertrag verpflichtet, den Mietzins jeweils zum 3. Werktag eines Monats zu begleichen. Tatsächlich erfolgte die Zahlung aber regelmäßig erst zur Monatsmitte oder gar noch später. Die Vermieterin mahnte dies mehrmals ab und erhob letztlich Räumungsklage.
Nachdem die Klage zunächst vom zuständigen Amtsgericht (AG Wangen – Urteil vom 7. Juli 2009 – 4 C 90/09) abgewiesen wurde und auch das Berufungsgericht der Klägerin nicht Recht geben wollte (OLG Stuttgart – Urteil vom 25. März 2010 – 13 U 136/09), wandte sich diese in der Revision an den BGH. Dieser schloß sich nun der Auffassung der Klägerin an. Seiner Ansicht nach stellt die andauernde und trotz Abmahnung der Vermieterin fortgesetzte verspätete Zahlung des Mietzinses eine so gravierende Pflichtverletzung dar, daß sie eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 545 Abs.1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter nur fahrlässig gehandelt habe und wegen eines (vermeidbaren) Irrtums davon ausgegangen sei, daß er die Miete erst später habe zahlen müssen.

(Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 1.6.2011)

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