Rechtsanwälte BGMP Würzburg Startseite

Mietminderung wegen Mängeln der Mietwohnung – Lärm und Schmutz durch Touristen

Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) dürfen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) nicht unvertretbar hohe Anforderungen gestellt werden (Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11)

Im konkreten Fall, den der BGH im Februar 2012 zu entscheiden hatte, ging es um einen Streit, bei dem die Kläger die Vermieter der Beklagten waren. Die Beklagten bewohnten eine Wohnung im Mehrfamilienhaus der Kläger in Berlin-Mitte. Neben den „regulären“ Mietwohnungen wurden einige Wohnungen des Hauses auch an Touristen vermietet. Dies führte offensichtlich zu erhöhtem Schmutz und Lärm, so daß die Beklagten die Miete um 20 % minderten. Die Kläger kündigten schließlich das Mietverhältnis wegen des aufgelaufenen Mietrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.

Die Kläger forderten die Räumung der Wohnung; die Beklagten erhoben Widerklage und verlangten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, daß sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht (AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09) hat die von den Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht (LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10) die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

Der BGH widerum gab den beklagten Mietern in deren Revision Recht und befand, daß das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise überspannt habe. Der BGH führt über seine Pressestelle aus:

„Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen verkannt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines “Protokolls” nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.“

Da der Vortrag der Beklagten diesen Anforderungen gerecht würde, sei die Revision erfolgreich; die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses Feststellungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen treffen kann.

§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Unfall beim Spazierengehen im Wald - Haftung des Waldbesitzers?

Einen ungewöhnlichen Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden. Eine Frau ging im Juli 2006 bei warmen Wetter und leichtem Wind auf einem Forstwirtschaftsweg durch ein Waldgrundstück. Von einer circa 5 m neben dem Weg stehenden Eiche brach ein langer Ast ab, traf die Spaziergängerin am Kopf und verletzte sie schwer.
Vor dem Landgericht Saarbrücken begehrte die Klägerin Schmerzensgeld vom Waldbesitzer und von dessen für den Bereich des entsprechenden Waldgrundstücks verantwortlichem Diplom-Forstwirt.
Das Landgericht wies die Klage ab (Urteil vom 3. März 2010, Az. 12 O 271/06).
Auf die Berufung der Klägerin gab das Saarländische Oberlandesgericht dem Schmerzensgeldanspruch dem Grunde nach statt (Urteil vom 9. November 2010, Az. 1 U 177/10-46). Hiergegen legten die Beklagten wiederum Revision zum BGH ein.

Dieser entschied mit seinem Urteil vom 2. Oktober 2012, Az. VI ZR 311/11, gegen die Klägerin und zugunsten des Waldbesitzers und dessen Forstwirts. Eine Haftung der Beklagten liegt demnach nicht vor. In der Pressemitteilung des BGH heißt es zur Begründung:

„Nach den im Einklang mit § 14 BWaldG erlassenen landesrechtlichen Vorschriften (hier: § 25 des Waldgesetzes für das Saarland) ist das Betreten des Waldes zu Erholungszwecken jedermann gestattet. Die Benutzung des Waldes geschieht jedoch auf eigene Gefahr. Dem Waldbesitzer, der das Betreten des Waldes dulden muss, sollen dadurch keine besonderen Sorgfalts- und Verkehrssicherungspflichten erwachsen. Er haftet deshalb nicht für waldtypische Gefahren, sondern nur für solche Gefahren, die im Wald atypisch sind. Dazu zählen insbesondere die Gefahren, die nicht durch die Natur bedingt sind. Die Gefahr eines Astabbruchs ist dagegen grundsätzlich eine waldtypische Gefahr. Sie wird nicht deshalb, weil ein geschulter Baumkontrolleur sie erkennen kann, zu einer im Wald atypischen Gefahr, für die der Waldbesitzer einzustehen hätte.“

Waldgesetz für das Saarland (Landeswaldgesetz - LWaldG)
§ 25
Betreten des Waldes
(1) Das Betreten des Waldes zum Zweck der naturverträglichen Erholung ist jedermann gestattet. …

(5) Die Benutzung des Waldes erfolgt auf eigene Gefahr. Besondere Sorgfalts- und Verkehrssicherungspflichten werden nicht begründet. …
Gesetz zur Erhaltung des Waldes und zur Förderung der Forstwirtschaft
Bundeswaldgesetz
§ 14 Betreten des Waldes
(1) Das Betreten des Waldes zum Zwecke der Erholung ist gestattet. Das Radfahren, das Fahren mit Krankenfahrstühlen und das Reiten im Walde ist nur auf Straßen und Wegen gestattet. Die Benutzung geschieht auf eigene Gefahr. Dies gilt insbesondere für waldtypische Gefahren.
(2) Die Länder regeln die Einzelheiten. Sie können das Betreten des Waldes aus wichtigem Grund, insbesondere des Forstschutzes, der Wald- oder Wildbewirtschaftung, zum Schutz der Waldbesucher oder zur Vermeidung erheblicher Schäden oder zur Wahrung anderer schutzwürdiger Interessen des Waldbesitzers, einschränken und andere Benutzungsarten ganz oder teilweise dem Betreten gleichstellen.

Sanderstraße 4a
97070 Würzburg


Impressum

Telefon: 0931 / 260 827 60
Telefax: 0931 / 260 827 70

Powered by WordPress - WordPress Blogs Directory