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Schadensersatz bei rechtswidrig versagter Baugenehmigung

Der BGH hat mit Urteil vom 25.10.2007 (Az.: III ZR 62/07) über einen Amtshaftungsanspruch gem. § 839 BGB wegen rechtswidriger Versagung einer Baugenehmigung entschieden.

Es besteht die Amtspflicht der Bauaufsichtsbehörde, ein Baugesuch im Einklang mit dem geltenden Recht gewissenhaft und sachdienlich zu behandeln.

Der Bauherr muss sich daher nicht selbst bei der Gestaltung von Verträgen gegen mögliche Pflichtverletzungen der Bauaufsicht absichern.

Zur Ausgangslage des Falles:

Ein Bauträger hatte einen Gebäudekomplex mit der Absicht erworben, diesen zu sanieren und anschließend die neu entstandenen Eigentumswohnungen zu verkaufen. Aufgrund der rechtswidrigen Versagung einer erforderlichen Baugenehmigung konnte der Bauträger einen bereits geschlossenen Vertrag nicht erfüllen und der Käufer trat vom Vertrag zurück. Später konnte die Wohnung nur zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft werden. Die Differenz zwischen dem möglichen Verkauf und dem tatsächlich getätigten Verkauf verlangte der Bauherr nun als Schadensersatz.

Inhaltlich ist ein Schadensersatzanspruch bei allen Nachteilen gegeben, die bei pflichtgemäßem Handeln der Behörde nicht entstanden wären. Der Bauherr ist danach so zu stellen, wie er bei der rechtzeitigen und ordnungsgemäßen Erteilung seiner Genehmigung stehen würde.

Es muss jedoch ein Zusammenhang des eingetretenen Schadens zu der baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks bestehen. Das Interesse eines Bauherrn, sein Grundstück im Rahmen der Gesetze baulich zu nutzen, fällt unter Art. 14 GG und stellt damit eine von der Bauaufsichtsbehörde zu wahrende Amtspflicht dar.

Schutzwürdig ist für den Bauherrn bereits das Vertrauen auf die objektive Rechtslage.

Bauherren sind damit nicht verpflichtet, durch salvatorische Klauseln in Verträgen mit Dritten sicherzustellen, dass ihnen kein Schaden durch Pflichtverletzungen der Bauaufsichtbehörde entsteht.

Der Bauherr darf damit beim Abschluss von Verträgen davon ausgehen, dass die Bauaufsicht innerhalb einer angemessenen Zeit über seinen Bauantrag entscheidet, soweit die Bauvorlagen ordnungsgemäß eingereicht wurden.

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